23 十一月

如何让您成为多伦多的楼花专家?

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楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”?

买好的地段的公寓楼花,真的需要排长队吗?

楼花市场的优势和风险又有哪些呢?

你真的了解“楼花”吗?

楼花,其实就是国内的“期房”,但是有一些区别。

加拿大楼花一般是20%订金

加拿大楼花可以在交房前转让(和金融产品一样)

加拿大楼花一般4-5年建成

在多伦多,楼花分为两大类:

– Condominium 楼花

– Freehold 楼花

为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

首先得理解,在加拿大,买家购房的订金是存在信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后。

所以,开发商巴不得今天签合同,明天就可以把钱套现,去做下个项目。而且,他们的建筑设施都是租的,人工的工时也耗在那里,拖一天他们就多一天成本。

然后,项目之所以要拖这么久才建成,原因有以下两点:

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了,地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

3.在多伦多,劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多,大量的工地将劳动力分散了。工作量变大,工人数量不变,建房时间自然比较久。

4. 政府那需要通过层层申请。看两组数据:

    -在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查

    -在多伦多建一栋公寓,平均得申请改动20多个市政规划

购买Condo楼花时的贷款事宜

现在,多伦多市场上99%的开发商都需要买家拿到“贷款预批”后,才会把房子卖给买家。这么做的原因,是为了让开发商符合建筑贷款的要求。

但是实际情况是:不论任何人,在银行是很难拿到5年左右的贷款预批的。原因是:银行在这5年中,是有风险地在担保你的贷款,并且需要给你的贷款预批买保险。

即使有买家能够拿到这个预批,等交房时,很多买家还是会选择重新去找其他银行做预批,以寻求更好利率。并且,贷款预批是贷款人可以单方面毁约。这种亏本买卖,银行兴趣不大。

这样一来,就没有人愿意花这个时间和精力去做这些事了。对于这个情况,开发商自己心里也很清楚。

另外,在购买Condo楼花时,我们在前面说分期付的20%,或者30%的款项,都是可以在贷款时用作首付down payment的。

但是首付的总额我们究竟要付多少,到时候还要看在交房的时候我们可以从银行申请到的贷款额度是多少。

举例来说:

案例一:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,在交房当天,我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项,则不需要再额外付首付。

案例二:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,而在交房的时候,从银行最多可以贷到房款总额65%的钱,那么我们则需要补交15%的首付。

在选择贷款银行的问题上,要补充说明一点:

我们从哪家银行贷款,要看每家银行的利率和制度等因素。这跟我们在哪家银行开了户,平日里在哪家银行办理日常业务,没有任何的关系。

购买Condo楼花时的注意事项

1. 关于转卖房子的规定

首先,拿到合同后,我们最需要注意的是:开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花?如果允许,那么什么时候我们可以转卖?

一般,开发商会在合同里写明,他自己卖出90%-95%房子之后,才允许买家转卖楼花。另外,转卖的时候会有个转让费,签字之前我们要知道转卖费用是多少。

这里有个重点!加拿大每个行业都分得很细。比如律师这一行,就被被细分为地产律师、刑事律师、家庭律师、移民律师、税务律师、商业律师、个人伤残律师等等。每个律师都有自己的专业,如果涉及到家庭纠纷,而去找税务律师,那最后受伤的是你自己。

同理,地产行业也一样:有专业做商业的,专业做民用的,专业做楼花的,还有专业给客户转楼花的,叫做 “Assignment Realtor — 楼花转让地产经纪”。

“楼花转让”是个新兴产物,而且规则一直在变,很多地产经纪对楼花转让的知识储备非常有限。

2.除了购房款之外,建筑商会追加多少额外开发费?

建筑商建楼,政府需要配合新的小区来修路,改善图书馆和公园,加大警力,配备医疗和师资力量,还要给新楼通水、电、煤气,布管道等等。这些费用,政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

在2018年,建一套两房公寓,多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366,一房开发费是$17,644。

好了,现在问题来了,这些费用,是否都会被开发商砸在买家头上?开发费如果上涨,那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上?

答案是,你敢不向开发商要Development Levy Cap文件,开发商就敢把所有的费用砸在你脸上!!!

所谓Development Levy Cap,就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。

很多开发商现在会主动在合同上写明,最多追加费用是是多少。但是,也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时,买家一定得主动去咨询、讨要。

3. 两个交房日

在多伦多有两个交房日:

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

在多伦多,大楼的楼上还没有封顶,楼下装修完毕的几层就可以住人了……

所以,大家在多伦多可以看到一个奇观:公寓楼顶还在浇筑水泥,楼下就已经有人安居乐业了。

这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段,这里叫Occupancy Closing (入住交房)

在多伦多,当新楼内部所有单元发了钥匙,允许入住,开发商才会统一去政府登记交接。

所以,买家拿到了钥匙,不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人,等于是在跟开发商租房子住,所以要付一个租金,也就是所谓的Occupancy Cost.

正因为在政府层面,这个房子还没有正式属于你,而是属于开发商,所以作为住在里面的“租客”,我们必须要懂“房东”规矩。

很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后,买家立刻私底下将房子出租,或者找租客。关于这一点,买家得在买楼花时搞清楚。

4. HST Rebate 退税事宜

加拿大是个万税之国,连喝口水都要交税,买卖房产更加会涉及到税务问题。

在购买楼花时,大家会面对一个非常繁琐,困惑和难解,很多时候连会计师和律师都搞不懂的问题:HST。

买了楼花后,大家千万不要存有侥幸心理,去欺骗税务局。

原因一,税务局非常容易发现你作弊。

原因二,HST该交多少交多少,最后可以全部申请回来,没有骗的必要。

如果买家自住这个单元,不需要交额外费用。

如果买家收房后用来出租,则需要交大概是房价8%的HST。理论上,HST的最大数额是$30,300。之后,凭一年的租房合约,在交房后三个月内,大家可以把全部交的HST申请回来。

5. 申请“迟交房”补助

这个补助的英文叫Delayed Occupancy Claim。

在安大略省,有接近60%的新建公寓的买家可以向监管开发商的机构Tarion申请这项补助。

每个买家,最多可以申请回$7,500的“迟交房”补助。楼花买家一定要保留每次开发商给大家的推迟建房信件。

总结起来:楼花虽好,购买须谨慎。

在掏钱下单之前,大家要对楼花本身、付款方式、楼花的优势劣势、开发商、购房合同、其他追加费用以及税务、补助申请等问题都有一定的理解,才能让整个投资过程顺利、高效、成功。

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